עבירות מס על דירות להשקעה

קניית דירה היא אחת מהעסקאות היקרות ביותר שנבצע במהלך חיינו. מלבד סכומי העסקה עצמם, קיימים גם הוצאות נלוות אותן עלינו לקחת בחשבון ואחת ההוצאות הבולטות היא המיסוי. אז אילו מיסים יש לשלם בעת רכישת דירה להשקעה? ומהן עבירות מס על דירות להשקעה? כל זאת ועוד, במאמר שלפניכם.

רכישת דירה והיבט המיסוי

רכישת דירה היא ללא ספק אחת העסקאות היקרות ביותר שהאדם הממוצע יבצע במהלך חייו, כאשר על הרוכשים לצבור את ההון העצמי הנדרש, להיעזר בהורים במקרים מסוימים וכמובן, לקבל את אישור הבנק להלוואת משכנתא. מלבד מחיר העסקה עצמה, הרי שעסקת רכישת נדל"ן, בין אם למגורים ובין אם להשקעה, כרוכה בלא מעט הוצאות נלוות, אותן עלינו לקחת בחשבון בעת מכלול השיקולים שאנחנו מבצעים לבחינת כדאיות העסקה. אחת מההוצאות הנלוות המהותיות הללו נוגעת למיסוי עסקאות הנדל"ן.

מהם המיסים שיש לשלם בעסקת מקרקעין?

המיסים שיש לשלם בעסקת מקרקעין הם:

מס שבח

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח הריאלי של הנכס (בשיעור אחוז מסוים מסך השבח), המחושב מתקופת הקנייה ועד תקופת המכירה. כדי להגיע לסכום השבח הריאלי עליו תחול חובת המיסוי, יש לקחת את ההפרש שבין סכום המכירה לבין סכום הקנייה וממנו להפחית את הוצאות ההשבחה של הנכס, דוגמת דמי תיווך, ריבית של המשכנתא, שכר הטרחה של עורך הדין ועוד.

תשלום מס השבח מוטל על המוכר, אשר יתחייב בתשלום המס לאחר דיווח העסקה לרשויות המס. כדאי לדעת כי, במקרים מסוימים ניתן יהיה לקבל פטור מתשלום מס שבח, כאשר אחד המקרים הבולטים הוא מכירת דירה בבעלות פרטית וזאת בתנאי ששימשה למגורים במשך 4 שנים לפחות.

מס רכישה

מס רכישה הוא מס המוטל על הרוכש במסגרת כל רכישת נדל"ן ו/או מקרקעין בישראל והוא נגזרת של אחוז מסוים מסכום הרכישה. סכום העסקה המחויבת במס רכישה מתחיל מסכום של 1,805,545 ₪ ובמקרים מסוימים, דוגמת עולים חדשים, נפגעי טרור וביצוע העסקה בין בני משפחה, ניתן יהיה לקבל פטור ממס.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס המוטל על בעלי מקרקעין או חוכרים למספר שנים ארוכות, בגין אישור תוכנית על ידי הוועדה המקומית, באופן שהביא לעליית שווי הנכס. תשלום היטל השבחה משולם לוועדה המקומית ויש לשלם אותו עם מימוש הזכויות במקרקעין.

אילו מיסים מוטלים על דירות להשקעה?

תחום הנדל"ן הפורח, מושך אליו משקיעים רבים, הרואים בעסקאות הנדל"ן השונות אפיק השקעה בטוח ורווחי. אך לפני שרוכשים דירה להשקעה, כדאי לקחת בחשבון גם את ההוצאות הנלוות ואת המיסים המוטלים על דירות להשקעה:

מס רכישה

בשונה ממדרגות המס המוטלות על רוכש דירה יחידה, בעת רכישת דירה שנייה להשקעה, הרוכש יחויב במס רכישה החל מהשקל הראשון של שווי הדירה ובשיעור של 8% לדירות בשווי של עד 5,846,565 ₪ ובשיעור של 10% לדירות בעלות שווי גבוה יותר.

מס שבח

יחול בשיעור 25% על הרווח הריאלי, בדומה לדירה יחידה.

מיסוי שכירות

רוכשי דירות להשקעה מחויבים במיסוי בגין תשלומי השכירות, כאשר קיימים מספר מסלולי מיסוי:

מסלול פטור

במידה ושכר הדירה (מכלל הדירות להשקעה) אינו עובר את הסכום של 5,030 ₪ (סכום המתעדכן מידי פעם).

מסלול פטור חלקי

במידה ושכר הדירה נע בין 5,030 ₪ לבין 10,060 ₪, רק חלק מהכנסות שכר הדירה יחויבו במס.

מסלול מס מלא

בגין שכר דירה העובר את הסכום של 10,060 ₪, על המשכיר לשלם תשלום מס מלא, בתחשיב המס השולי, מכלול הכנסותיו וגילו.

מהן עבירות מס על דירות להשקעה?

עבירות מס על דירות להשקעה הן עבירות היכולות להתבצע הן בשל חוסר ידיעה (אשר אינה פוטרת מעונש) והן בשל כוונה תחילה. עבירות מס על דירות להשקעה יכולות להיות:

התחמקות ממס שבח

התחמקות מתשלום מס שבח הוא בין סוגי עבירות מס על דירות להשקעה הנפוצים ביותר והיא מתרחשת במקרים בהם מוכרי הדירה אינם משלמים את הרווח שנוצר לעירייה / מועצה מקומית.

רישום כוזב

רישום כוזב של בעלות הנכס בכדי להימנע מתשלום מס רכישה, מהווה סוג נוסף של עבירת מס על דירות להשקעה, עבירה אשר זכתה לביקורות קפדניות בשנים האחרונות מטעם רשות המיסים.

אי דיווח על הכנסות משכירות

בעלי דירות רבים אינם טורחים לעדכן את רשויות המס בגבר ההכנסות שלהם משכירות, דבר המהווה עבירת מס שכיחה במיוחד.

מהם העונשים המוטלים בגין עבירות מס על דירות להשקעה?

עבירות המס השונות, לרבות עבירות מס על דירות להשקעה, מתחלקות לשני סוגים עיקריים: עבירות מס טכניות, שנעשו מחוסר מודעות / שלא בכוונת זדון ועבירות מס מהותיות, אשר נעשו בכוונת זדון ולהן אף קיימים מאפיינים פליליים.

בהתאם לחלוקה זו, גם הענישה בגין עבירות מס על דירות להשקעה מחולקת בהתאם, כאשר במידה והעבירה תוגדר כעבירת מס טכנית, סביר להניח כי הענישה המקסימלית תהיה ענישה כספית ואילו בעבירת מס שתיחשב כעבירה מהותית, הרי שהענישה הכספית תהיה מחמירה ובסכומים גבוהים והיא יכולה אף להגיע לכדי עונשי מאסר בפועל.

עבירות מס על דירות להשקעה – כיצד ניתן להימנע מהן?

אין ספק כי דיני המיסוי הם מורכבים וכוללים סעיפים ותתי סעיפים רבים, כפי שראינו בקצרה בכל הנוגע לעניין מיסוי עסקאות הנדל"ן ועסקאות דירה להשקעה. מטבע הדברים, האדם הממוצע אינו תמיד מודע לשיעור המס המדויק בו הוא יחויב וכן לאפשרות להפחית את חבות המס בצורה ניכרת.

על מנת להימנע ממצבים כאלו ולהבטיח לעצמכם ראש שקט ובטוח בעת רכישת הנדל"ן להשקעה, חשוב ומומלץ להיעזר בשירותיו של עו"ד מיסוי מקצועי ומומחה בתחום הנדל"ן, אשר יכוון וילווה אתכם לאורך כל התהליך, הן לפני העסקה והן במקרים בהם מתבצעת נגדכם חקירה ו/או הוגש כתב אישום בגין עבירות מס על דירות להשקעה.