בקצרה: קבלת דירה בירושה אינה "מכירה", ולכן אין עליה מס שבח. המס עולה רק כשמוכרים את הדירה. אם אתם בן זוג, ילד, נכד או בן זוג של צאצא של המוריש, ולמוריש הייתה רק דירת מגורים אחת, אפשר בדרך כלל למכור אותה בפטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, עד תקרת הפטור.
כעורך דין מיסים, אני פוגש כמעט כל שבוע משפחות שירשו דירה מאבא או מאמא ושואלות אותי אותה שאלה: האם יש מס שבח על דירה שקיבלתי בירושה, ואם כן, כמה? התשובה תלויה בכמה עובדות פשוטות, שכדאי לבדוק עוד לפני שחותמים על הסכם מכר. במאמר הזה אסביר לכם מתי המכירה פטורה, מה עלול לבטל את הפטור, ומה צריך לדווח לרשות המיסים.
האם יש מס שבח על דירה שקיבלתי בירושה?
על הירושה עצמה אין מס. חוק מיסוי מקרקעין קובע במפורש שהורשה אינה מכירה, ולכן כשהדירה עוברת על שמכם בטאבו לא נוצר אירוע מס. המדריך של רשות המיסים למוכר ולרוכש זכות במקרקעין לשנת 2026 חוזר על כך, למעט מקרים מאוד ספציפיים.
השאלה מתעוררת ביום שבו אתם מחליטים למכור. מכירה של זכות במקרקעין חייבת במס שבח על הרווח, אלא אם יש פטור. בדירה שהתקבלה בירושה, הפטור המרכזי הוא סעיף 49ב(5) לחוק.
מה התנאים לפטור ממס שבח על דירת ירושה?
לפי נייר עמדה 03/2026 של רשות הימסים, התכלית של סעיף 49ב(5) היא לאפשר ליורש "להיכנס בנעלי המוריש" ולמכור את הדירה בפטור, כאילו המוריש עצמו מכר אותה. הפטור מותנה בשלושה תנאים מצטברים:
- הקרבה למוריש. המוכר הוא בן הזוג של המוריש, צאצא שלו (ילד, נכד) או בן זוג של צאצא.
- דירה אחת בלבד. לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.
- המוריש היה פטור בעצמו. אילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה זכאי לפטור.
מניסיוני, התנאי השני הוא זה שמכשיל הכי הרבה משפחות. הורים שהחזיקו גם דירה להשכרה, או חלק בדירה נוספת, עלולים לגרום לכך שהיורשים לא יעמדו בתנאי. לכן אני ממליץ לבדוק קודם כול מה בדיוק היה רשום על שם המוריש ביום פטירתו.
בנוסף לשלושת התנאים, חלים גם התנאים הכלליים של פטור על דירת מגורים מזכה. לפי המדריך של רשות המיסים, צריך לבקש את הפטור במפורש בטופס ההצהרה. מי שמבקש את הפטור צריך למכור את כל זכויותיו בדירה, ועליו להיות תושב ישראל. תושב חוץ צריך להציג אישור ממדינת התושבות שאין לו שם דירה.
האם הדירה שירשתי פוגעת בפטור על הדירה שלי?
זו שאלה שאני שומע מכמעט כל יורש שכבר יש לו דירה משלו. התשובה מעודדת. לפי המדריך של רשות המיסים, כשבודקים אם הדירה שאתם מוכרים היא "דירה יחידה" לפי סעיף 49ב(2), לא מביאים בחשבון דירה שהתקבלה בירושה ועומדת בתנאים של סעיף 49ב(5). גם דירה שחלקכם בה התקבל בירושה ואינו עולה על מחצית לא נספרת.
המשמעות המעשית: ברוב המקרים אפשר למכור את הדירה שלכם בפטור של דירה יחידה, גם כשבבעלותכם דירת ירושה שעומדת בתנאים.
מה קורה כשכמה אחים ירשו יחד את הדירה?
ברוב המשפחות שאני מלווה הדירה עוברת לכמה אחים יחד. כאן יש כמה דברים שחשוב לדעת.
כל אח מבקש פטור בנפרד
הזכאות לפטור ממס שבח נבחנת לפי התא המשפחתי של כל מוכר. כשיש בעסקה כמה מוכרים שאינם מאותו תא משפחתי, כל אחד מהם צריך לצרף בקשה נפרדת לפטור בטופס 2988.
העברה בין אחים בלי תמורה
לפי המדריך של רשות המיסים, מכירה ללא תמורה לקרוב פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק. אח ואחות נחשבים קרובים לעניין זה אם הנכס התקבל במתנה או בירושה מההורים או מהסבים. אם אח אחד רוצה לוותר על חלקו לטובת אחיו בלי לקבל כסף, בדרך כלל אפשר לעשות זאת בפטור.
כשאח אחד קונה את חלקו של אחר
כאן התמונה שונה. תשלום כסף בתמורה לחלק בדירה הוא מכירה לכל דבר. לכן חשוב לתכנן את חלוקת העיזבון עוד לפני שמבצעים אותה. הרחבתי על כך במאמר על תכנון מס בחלוקת עיזבון.
יש תקרה לפטור על דירת ירושה?
כן. הפטור על דירת מגורים מזכה ניתן עד תקרה. לפי המדריך של רשות המיסים לשנת 2026, תקרת הפטור לתקופה שמ־1.1.2024 עד 31.12.2027 היא 5,008,000 ₪. אם שווי המכירה גבוה מהתקרה, החלק שמעליה חייב במס לפי החלק היחסי שלו משווי המכירה.
ומה אם אין פטור בכלל, למשל כי למוריש היו שתי דירות? אז המכירה חייבת במס שבח. גם במקרה כזה כדאי לבדוק את דרך החישוב. בדירת מגורים מזכה שמכירתה חייבת, המדריך מתאר חישוב שבו השבח הריאלי עד 1.1.2014 פטור, והשבח הריאלי שאחריו חייב במס בשיעור 25%. כדאי לבדוק עם איש מקצוע אם החישוב הזה חל במקרה שלכם.
מה עם דירת ירושה בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי?
בנייר עמדה 03/2026 התייחסה רשות המיסים למצב שבו הדירה שהתקבלה בירושה נמצאת בעסקת התחדשות עירונית. העיקרון הוא שהיורש יכול לנצל את הפטור לפי סעיף 49ב(5) גם במכירת הדירה החלופית, אם עמד בכל תנאיו.
המועד שבו נפטר המוריש חשוב. אם הירושה הייתה לפני "יום המכירה" בעסקה עם היזם, היורש נחשב כמי שירש את הדירה הישנה. אם הירושה הייתה אחרי יום המכירה ולפני סיום הבנייה, הכול תלוי בתיקון 96 לחוק: ירושה אחרי 18.11.2021 תיחשב כירושה של דירת מגורים מזכה, וירושה לפני כן לא תזכה בפטור לפי סעיף 49ב(5). רשות המיסים הדגישה שהעמדה הזו מוגבלת לעסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38.
איך מדווחים על מכירת דירה שקיבלתי בירושה?
גם כשהמכירה פטורה, חובה לדווח עליה. אלה הצעדים העיקריים:
מגישים הצהרה בתוך 30 יום
לפי סעיף 73(א) לחוק, המוכר מגיש הצהרה בתוך 30 ימים מיום המכירה. כשמבקשים פטור מלא על דירת מגורים מזכה בלי זכויות בנייה, משתמשים בטופס 7000. בכל מקרה אחר מגישים טופס 7002 עם שומה עצמית.
ההגשה מקוונת
מוכרים שמיוצגים על ידי עורך דין מגישים את ההצהרה באופן מקוון דרך עורך הדין. מוכרים שאינם מיוצגים מגישים הצהרה מקוונת לאחר הזדהות. את ההצהרה מגישים יחד עם חוזה המכר, חוזה הרכישה ונסח טאבו.
שימו לב גם למס רכישה
אם אתם קונים דירה אחרת בזמן שדירת הירושה עדיין רשומה על שמכם, היא עשויה להיחשב דירה שבבעלותכם. לפי המדריך של רשות המסים, דירה או חלק מדירה שהתקבלו בירושה מעל מחצית נחשבים דירה שבבעלות הרוכש. זה יכול לשנות את מדרגות מס הרכישה שתשלמו.
שאלות נפוצות
האם יש מס שבח על קבלת דירה בירושה?
לא. החוק קובע שהורשה אינה מכירה, ולכן העברת הדירה ליורשים לא חייבת במס שבח. המס נבחן רק כשמוכרים את הדירה.
האם אפשר למכור דירה שירשתי בפטור אם יש לי דירה משלי?
כן, ברוב המקרים. הפטור לפי סעיף 49ב(5) נבחן לפי המוריש ולא לפי המצב שלכם, ובלבד שאתם בן זוג או צאצא שלו, או בן זוג של צאצא, ושלמוריש הייתה דירה אחת בלבד.
מה קורה אם להורה שנפטר היו שתי דירות?
אז הפטור לפי סעיף 49ב(5) לא חל, כי אחד התנאים הוא שלמוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד. במקרה כזה יש לבדוק פטורים אחרים או את דרך חישוב המס.
תוך כמה זמן צריך לדווח על המכירה?
בתוך 30 ימים מיום המכירה, לפי סעיף 73(א) לחוק מיסוי מקרקעין. גם מכירה פטורה מחייבת דיווח ובקשה מפורשת לפטור.
האם אחים שירשו יחד צריכים לבקש פטור בנפרד?
כן. כשהמוכרים אינם מאותו תא משפחתי, כל מוכר מצרף בקשה נפרדת לפטור בטופס 2988.
לסיכום
דירה שקיבלתם בירושה אינה מחייבת בדרך כלל אתכם במס, אבל המכירה שלה כן דורשת בדיקה. ברוב המקרים אפשר למכור אותה בפטור, ובלבד שלמוריש הייתה דירה אחת והתנאים מתקיימים. כשיש כמה יורשים, כשההורה החזיק נכסים נוספים או כשהדירה בפרויקט התחדשות עירונית, כדאי לבדוק את הפרטים לפני החתימה.
ישנם מקרים חריגים כגון כאשר ישנה צוואה וישנה מחלוקת לגביה ומתמנה מנהל עזבון במקרים חריגים שכאלה צריך לבדוק בהקפדה יתרה את נושא חלוקת העזבון וכדי למנוע תאונות מס יש להתייעץ קודם לכן גם שהעניין נמצא בבית המשפט.
כעורך דין מיסים ויוצא רשות המיסים, עם יותר מ־20 שנות ניסיון בדיני מיסים, אני מלווה יורשים במכירת דירות ובחלוקת עיזבונות. אם קיבלתם דירה בירושה ואתם שוקלים למכור אותה, אני מזמין אתכם לפנות אליי דרך עמוד יצירת הקשר או לקרוא עוד בעמוד מיסוי מקרקעין, מס שבח ומס רכישה.
המידע במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ מקצועי המותאם לנסיבות שלכם.
