פריסת מס שבח – הטבת מס או מלכודת מס?

מכירת דירה הנושאת רווח, היא מבחינה המדינה עסקה החייבת בתשלום מס. המס המשולם על ידי מוכר הנכס קרוי "מס שבח". חשוב לדעת כי מס זה ניתן לתשלום בתשלום בודד או בפריסה לתשלומים – בהתאם להעדפת המוכר.

אולם לפני שמחליטים לבצע זאת, כדאי להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין ותכנוני מס שבח, שיוכל לבדוק אם בהינתן הנסיבות הפרטניות של המוכר ונתוני העסקה, תהיה פריסת מס שבח – הטבת מס או מלכודת מס שלא בהכרח משתלם להיכנס אליה.

מהו מס שבח מקרקעין?

מס שבח מקרקעין או בקצרה – "מס שבח", הוא מס מקרקעין המחושב בעת מכירת דירה, בהתייחס לרווח ההון שהתקבל עקב עסקת המכר.

המושג "שבח" נגזר מן ההשבחה שהתבצעה במקרקעין, קרי – ההפרש בין המחיר שבו הדירה נרכשה על ידי בעליה בהווה לבין מחיר המכירה שלה לבעליה החדשים בתוספת הצמדה למדד ואחרי קיזוז של הוצאות הרכישה וההשבחה של הדירה (לרבות שכר טרחת עורך הדין המטפל בעסקת הקנייה, העמלה למתווך, עלויות השיפוץ בדירה, מס הרכישה הוצאות ריבית המשכנתא, הפחת על הנכס, ושאר אגרות ומיסים). בסיכומו של דבר, עומד מס השבח על שיעור של 25% מהשבח נטו שהתקבל במעמד מכירת הנכס.

על חובת התשלום של מס שבח במכירת נכסי מקרקעין

החוק בישראל מחייב כאמור, מוכרי נכסי נדל"ן לשלם מס בגין הרווחים ממכירת נכסיהם. מס זה ידוע בתור "שבח מקרקעין" או כ"מס שבח" ויש חובה לשלם אותו בכל עסקת מכירה של מקרקעין שמתקבל ממנה רווח, למעט במקרים יוצאי דופן שהוגדרו בחוק. עוד קובע החוק, כי כאשר מוכר הדירה נדרש לשלם את מס השבח, הוא רשאי לעשות זאת בתשלום בודד וחד פעמי או בפריסה של סכום המס לכמה תשלומים.

מהי פריסת מס שבח ולשם מה היא מתבצעת?

פריסה של מס שבח, נועדה לאפשר לאדם המוכר נכס מקרקעין, לקבל החזרי מס שבח בגין מס השבח ששילם, או לתכנן את העסקה מבעוד מועד כך שיוכל לחסוך בסכומי המס שיידרש לשלם בגינה, שיכול להגיע מעשרות שקלים ועד למאות אלפים. בכל מקרה, את הסכום המשוער שניתן לחסוך על ידי פריסת שבח מקרקעין, תוכלו לחשב באמצעות מחשבון מס שבח הזמין אונליין או בעזרת עורך דין מיסוי מקרקעין המתמחה בתכנון מס.

כיצד פריסת מס שבח מתבצעת בעצם?

פריסת שבח מקרקעין מבוצעת כאמור לטובת הפחתת שיעור מס השבח שישולם בעסקת המכירה והיא באה לאפשר לבעלי נכסים לשלם מס מופחת על מכירתם, על פי תחשיב ההכנסות שלהם בהווה ומדרגת המס שבה הם נמצאים. זוהי הטבה שניתן לממש עד 4 פעמים כאשר מוכרים נכס.

ההיגיון מאחורי האפשרות לפרוס את מס השבח

פריסת מס שבח מתאפשרת הודות לכך שהשבח על הנכס גדל לאורך כל אותה תקופה שבה המקרקעין היו בבעלות המוכר, ולכן ניתן להפחית מהמס שישלם על פי סכום השבח ושיעור הכנסותיו של בעל הנכס.

מי זכאי לבצע פריסה של שבח מקרקעין?

הוראות סעיף 48 א' (ה) בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובעות כי מוכר הנכס זכאי לבקש שחישוב המס בגין השבח הריאלי יבוצע בהתייחס לשבח כאילו נצבר בחלקים שנתיים זהים, במהלך תקופת הבעלות בדירה או לאורך תקופה שאיננה חורגת מארבע שנות מס – על פי הקצרה ביניהן, אשר מסתיימת בשנת המס בה השבח נבע (תקופת הפריסה).

סעיף זה מאפשר למוכרי נדל"ן לממש את מדרגות המס או נקודות הזיכוי שלא ניצלו לאורך שנות המס שבהן החזיקו בנכס. להלן כמה מקבוצות האוכלוסייה הבולטות שזכאיות למימוש ההטבה:

מוכרי דירות בני 60 ומעלה

בעל דירה שמוכר את הנכס שבבעלותו לאחר שמלאו לו 60 שנים, זכאי ליהנות מחישוב מס המבוסס על מדרגת מס נמוכה יותר, כאשר מדרגות המס לזכאים בגיל זה מתחילות מ- 10%. הודות לכך פריסת מס השבח יכולה להיטיב עם אוכלוסייה זו באופן משמעותי מאוד ולחסוך מהם סכומי כסף משמעותיים.

בני זוג

פסיקת בתי המשפט הובילה לכך שכיום זוגות בעלי דירה משותפת או נכס נדל"ן שהתקבל בירושה, רשאים ליהנות כל אחד מחלקו בפריסת מס השבח, כנקודות זיכוי במס ובהורדת מדרגת המס. לטובת פריסת מס שבח לבני זוג, יש צורך לבצע עבור כל אחד מהצדדים שומה עצמית.

בעלי עסקים או סוחרים בשוק ההון המצהירים על הפסדים כספיים

הצהרה על הפסדים גם היא מהווה דרך לגיטימית להפחתה בחבות מס השבח. את ההטבה הזו יכולים לנצל מי שסוחרים בשוק ההון והפסידו כספים בשנת המס האחרונה או בעלי עסקים שיכולים לקזז את הפסדי העסק משומת המס שלהם.

כך בהקשר למכירת המקרקעין, יהיה זכאי אותו נישום לפנות לפקיד השומה ולהציג לו דוח רווח והפסד שעל בסיסו יבקש קיזוז במס שבח. בנוסף לאלו, עשויה להתאפשר פריסת שבח גם בגין נכס שבבעלות חברה, או הפחתת מס השבח תוך התחשבות בבעלות על כמה נכסים.

האם ניתן לראות בפריסת מס שבח – הטבת מס או מלכודת מס?

נושא פריסת השבח במכירת דירה, עשוי להוות הטבת מיסוי ששווה מאוד לנצל או החלטה בעייתית במובנים מסוימים, והכל כתלות בנתונים הפרטניים של המוכר ושל העסקה. על מנת להבין האם משתלם לבקש פריסה של תשלומי המס, יש קודם כל להבין מהם היתרונות והחסרונות הגלומים בכך, כפי שנפרט מיד.

מהם היתרונות בפריסת מס שבח?

היתרון המשמעותי ביותר בפריסת מס שבח קשור במדרגות המס, ובא לידי ביטוי במקרים שבהם מחליטים לפרוס את תשלום המס על פני כמה שנים. נכון לכרגע ניתן לפרוס לתקופה מירבית של עד ארבע שנים, מה שמסייע לנישומים להישאר במדרגות מס נמוכות יחסית ולנצלן, במקום שרווחי המכירה יזניקו אותם למדרגות המס הגבוהות שעלולות להוביל לגביית מס בשיעור של 50%.

הדבר רלוונטי כאשר מדובר בתושבי ישראל. יתרון נוסף בפריסת מס שבח הוא בכך שהנישום יכול ליהנות מניצול מלא של מדרגות המס הנמוכות.

באילו מצבים פריסת מס שבח עלולה להיות פחות משתלמת?

חסרונותיה של ההחלטה לפרוס את מס השבח לתשלומים, באים לכלל ביטוי במקרים שבהם מעמדו או מצבו של אדם משתנה בין מועד מכירת הדירה ועד למועד סיום התשלומים. כך למשל במקרה של שינוי סטטוס נכות של המוכר או במעמדו כתושב חוץ – שעשויים להשפיע על חבות המס שלו.

בהתאם לאמור לעיל, לפני שמקבלים החלטה לכאן או לכאן – מומלץ מאוד לפנות להתייעצות עם עורך דין מיסוי מקרקעין המתמחה בנושא של פריסות מס שבח ובבחינת כדאיותו של המהלך עבור כל מקרה לגופו.

אופן הגשת הבקשה לפריסת מס שבח

הגשת הבקשה לפריסת מס שבח מתבצעת במסגרת הגשת ההצהרה על מכירת הזכות במקרקעין. הדבר מתבצע באמצעות טופס בקשה ייעודי שניתן להוריד מאתר האינטרנט של רשות המיסים – כאן. אל הטופס יש לצרף צילום של תעודת הזהות של מוכרי הנכס ודוחות שנתיים.

חשיבות הייעוץ המשפטי בעניין פריסת מס שבח

מכירת נכסי מקרקעין היא לא עניין יומיומי או זניח. אין זה סוד כי במסגרת מכירת דירה או בית, סכומי כסף משמעותיים מאוד עוברים מיד ליד. על כן חשוב במיוחד לגלות ערנות יתרה בנוגע לשיעור מיסי המקרקעין שתידרשו לשלם בעקבות העסקה.

פריסת מס השבח היא בין הדרכים הטובות ביותר לניצול הקלות מס והיא מאפשרת ליהנות מחיסכון משמעותי מאוד בהוצאות סביב עסקאות מכר מה שמתבטא בשורת רווח נאה יותר המתקבלת ממכירת הנכס. אולם כדי להשיא את שיעור הרווח שלכם ולהימנע ממלכודות מס – חשוב להיוועץ מבעוד מועד עם עו"ד מנוסה לענייני מיסוי ומקרקעין, הבקיא בתכנוני מס ופריסות מס שבח.

עורך דין כאמור לעיל, יוכל להציג בפניכם את כל המידע שחיוני להכיר לפני ביצוע עסקת המכירה, לסייע לכם בחישוב המס הצפוי על העסקה ולהעריך את היקף החיסכון שפריסת המס יכולה לאפשר. זוהי הדרך הטובה והבדוקה ביותר להימנעות מטעויות מצערות שעלולות לעלות לכם בתשלום מיסים גבוהים שלא לצורך.

לסיכום

חיפשתם עורך דין לענייני מיסים לייעוץ בנושא של בדיקת זכאות לפריסת מס שבח ובירור כדאיותו של המהלך עבורכם? מצאתם! עורך דין משה קריסי הוא מומחה לדיני מיסוי ומיסי מקרקעין, עם למעלה מ- 20 שנות וותק וניסיון בעולמות המיסוי ובתכנון מס.

ניסיונו המקצועי של עו"ד קריסי כיוצא רשות המיסים, מסייע למשרד עורכי הדין הבוטיקי שבבעלותו, לספק שירותי ייעוץ וליווי משפטי ברמה הגבוהה ביותר, לכל לקוח ולקוחה הזקוקים להכוונה בהתנהלות נכונה וכלכלית מול גופי המס השונים בישראל.

לתיאום שיחת ייעוץ ראשונית עם עו"ד קריסי – מלאו את פרטי יצירת הקשר שלכם בטופס להלן ונציג ממשרדנו יצור עמכם קשר בהקדם – לחצו כאן!