פריסת מס שבח

מהו מס שבח ומהו גובה המס?

מס שבח הינו מס על רווח ההון שמתקבל כתוצאה ממכירה של נכס מקרקעין. מדובר על ההפרש שבין הסכום שנדרש לצורך רכישת הדירה לבין הסכום שבו הדירה נמכרה בפועל. כל זאת בקיזוז של הוצאות רכישה והשבחה של הנכס שנדרש המוכר לשלם בעת הרכישה או במהלך השנים בהן הוא מחזיק בנכס.

כיצד מחושב בשבח נטו?

כדי לחשב את הרווח נטו על המכירה יש להוריד מספר הוצאות.

1.  הוצאות רכישה – שכר טרחה של עורך דין, עמלת מתווך ברכישה (עד לגובה של 2% משווי הדירה), אגרות ששולמו ומיסוי (לדוגמה מס רכישה).
2. הוצאות על ריבית המשכנתא.
3. עלויות שיפוץ והשבחה של הנכס לאורך השנים.

מהו גובה המס עצמו?

מס השבח עומד על 25% מערך הרווח נטו (לאחר כל הקיזוזים) ובהתאם לשנת רכישת הדירה (דירות שנרכשו עד שנת 2014 זכאיות לאחוז מס שבח נמוך יותר.

מי נדרש לשלם מס שבח?

באופן עקרוני כל תושב ישראל אשר מוכר דירה מחויב במס שבח על המכירה. עם זאת, ישנם מקרים המעניקים למוכר פטור מלא או חלקי מתשלום המס.

מתי נדרש לשלם את מס השבח?

את מס השבח יש לשלם בתוך 60 ימים מיום ביצוע העסקה וזאת לאחר שבוצע דיווח על קיומה בתוך 40 יום מהמכירה. את דיווח על מכירה יש לבצע לרשויות מיסוי מקרקעין באמצעות טופס 2990 וטופס 7002. כל זאת בתוספת אישורים בדבר ההוצאות שמוכרות לצורך קיזוז הרווח.

מהי פריסת מס שבח?

הרווח שהצטבר על הנכס שנמכר הצטבר לאורך השנים בהן הנכס היה בבעלות המוכר ולא רק בשנה האחרונה בה הנכס נמכר. בשל כך, חוקי המיסוי מאפשרים לחלק את המס הדרוש לתשלום למספר שנים ובהתאם  למס ההכנסה לו חייב אותו אדם בכל שנה. באופן הזה מס השבח המשולם הינו קרוב יותר למס ההכנסה הריאלי שאליו הוא נדרש לאור כל ההכנסות שלו.

מדוע פעולה זו עשויה לחסוך לכם כסף רב?

חלוקת מס השבח בהתאם למדרגות המס של המוכר יכולה להקטין באופן משמעותי את הסכום שהוא יידרש לשלם כמס שבח. אופציה זו מתאימה במיוחד למי שנמצא במדרגות המיסוי הנמוכות וכן למי שיש בזכותו נקודות זיכוי במס אשר מקטינות את גובה המיסוי שהוא חייב באופן משמעותי. ככל שהמוכר נמצא במדרגת מס נמוכה יותר, כך פריסת מס השבח תקטין את אחוזי ההחזר שלו באופן משמעותי.

מהי תקופת הפריסה שניתן לבצע?

החוק מגדיר כי ניתן לבצע את הפריסה לתקופה של עד 4 שנים וזאת בתנאי שהנכס היה בבעלותו של המוכר בתקופה זו. כדוגמה, אדם אשר רכש נכס בשנת 2017 ומכר אותו בשנת 2022 יהיה זכאי לפריסה של עד 4 שנים. לעומת זאת, אדם אשר רכש את הנכס בשנת 2020 ומכר בשנת 2022 יהיה זכאי לפריסה של עד שנתיים בלבד.

מי עשוי להיות זכאי לפריסת מס שבח?

הזכאות לפריסת מס שבח קיימת אך ורק לאדם פרטי (או מספר אנשים) ולא לחברה (בכל הצורות ובכלל תאגיד או עמותה). בכדי שאדם יהיה זכאי לפריסת מס השבח עליו להיות בראש ובראשונה תושב ישראל. נוסף לכך, עליו הראות כי הוא הגיש דוחות שנתיים למס הכנסה בגין השנים שבהן ירצה לבקש לבצע את הפריסה של מס השבח.

הגשת הבקשה לפריסת מס שבח?

את הבקשה יש להגיש במסגרת ההצהרה על מכירת או רכישת זכות במקרקעין. מדובר בהצהרה בדבר מכירת נכס אשר יש להגיש עד 40 יום מתאריך ביצוע העסקה. בעת הגשת ההצהרה יש להגיש טופס 7003 – בקשה לפריסת מס שבח מקרקעין.

כיצד מגישים את הבקשה?

את הגשת הבקשה ניתן לעשות באמצעות עורך דין המתמחה בתחום פריסת מס שבח. עו"ד יכול להגיש את טופס ההצהרה על המכירה יחד עם טופס 7003 באופן מקוון.

במקרה בו תרצו לבצע את ההליך באופן עצמאי, תדרשו להגיע לאחד מסניפי משרד מיסוי מקרקעין ולהגיש את הבקשה דרך אחת מעמדות המחשוב המיודעות לכך.

ישנם שני מקרים חריגים בהם ניתן להכיש את הטופס באופן ידני:

1. מכור שאינו מיוצג על ידי עו"ד ואשר נמצא בשהות ארוכה בחו"ל או שסובל מבעיה רפואית שאינה מאפשרת לו לגשת פיזית למשרדי המיסוי או למלא את הטפסים במחשבים הייעודיים.
2. במקרים בהם עו"ד המייצג את המוכר הינו אדם שעבר את גיל 66 ב-15.10.17.

מה נדרש למלא בטופס 7003

טופס 7003 מכיל בתוכו מספר קטגוריות שיהיה עליכם למלא:

1. פרטים אישיים – שם, שם משפחה, מצב משפחתי, מספר ת.ז ואזרחות.
2. פרטים על נכס – גוש, חלקה, כתובת, שווי, תאריך מכירה וכו'.
3. תאריך רכישת או קבלת הנכס.
4. תקופת הפריסה שתבקשו – ובאילו שנות מס מדובר.
5. פירוט ההכנסות בשנות המס המדוברות.
6. פירוט נקודות הזיכוי המגיעות לכם בכל אחת משנות המס המדוברות.

מי צפוי לטפל בבקשה?

בעבר כל בקשה לפריסת מס שבח הייתה מועברת ומטופלת ישירות על ידי מנהל מיסוי מקרקעין. החל מנובמבר 2019 הוחלט כי כל בקשה שתוגש במקביל להגשת דוח המס השנתי או לאחריו תטופל ישירות על ידי פקידי השומה וללא צורך בטיפול על ידי מנהל מיסוי מקרקעין.

פריסת מס שבח לבני זוג

אחת האפשרויות שרבים אינם מכירים ויכולה להקטין משמעותית את מס השבח שתדרשו לשלם הינה פריסת מס שבח בין בני הזוג ובהתאם למדרגות המס המותאמות להכנסה של כל אחד מבני הזוג.

נושא זה היה במחלקות לאורך השנים, אך פסיקה של בית המשפט הכריעה כי ניתן לבקש פריסה לבני זוג בנפרד על מס השבח שנדרש לשלם. הדבר מומלץ במיוחד כאשר ישנם הפרשי שכר משמעותיים בין בני הזוג והם אינם מגיעים למדרגת המס העליונה.

מה קורה במקרים של קבלת דירה בירושה או כמתנה?

חוקי המיסוי והמקרקעין רואים בקבלת מתנה וירושה באופן שונה מאשר רכישה של דירה ולכן במקרים רבים ניתן לקבל פטור מלא ממס שבח על מכירה של נכס שהתקבל במתנה או בירושה. בנוסף לכך, במקרים בהם לא ניתן פטור מלא על המכירה, ניתן לבצע פריסה של מס השבח וזאת לפי שנות הזכאות של הבעלים הקודמים של הנכס.

המשמעות הינה, שגם אם יורש בוחר למכור את הנכס באותה שנת מס שבה ירש אותו, הוא יהיה זכאי לפרוס את מס השבח לתקופה של עד 4 שנים (בתנאי שהייתה בבעלות הנפטר בתקופה של 4 שנים לפחות).

מה חשוב לזכור לפני שתחילים את התהליך?

פריסת מס שבח עשויה להקטין באופן משמעותי את גובה המיסוי שתדרשו לו. אך, חשוב מאוד בטרם הגשת הבקשה לפריסת המס, להבין מהו גובה המס שתדרשו לשלם ולוודא כי יש ברשותכם את כל המסמכים המעידים על הוצאות מוכרות לצרוך הנושא.

נוסף לכך, חשוב מאוד לבדוק מהי הדרך הטובה והנכונה ביותר עבורכם לבצע את הפריסה, האם כדאי לבצע פריסה למשל האם כדאי לבצע פריסה לכל בן זוג בנפרד?

האלמנט האחרון שחשוב לזכור הינה האפשרות לבצע פריסה עבור שני נכסים אשר נמכרים ביחד וזאת במקרה בו המטרה של מכירת שני הנכסים הינה רכישה של נכס חדש.

לסיכום – תכננו את מס השבח ואל תוותרו על איש מקצוע

אומנם את כל התהליך ניתן לבצע באופן עצמאי, אך פנייה לאיש מקצוע עשויה להקל עליכם משמעותית וכן לחסוך לכם אלפי שקלים נוספים במיסוי שתדרשו לשלם.

עו"ד המתמחה בתחום פריסת מס השבח ידע ללוות אתכם בתהליך, להכין את כלל המסמכים והטפסים הדרושים לכם ולתכנן עבורכם את פריסת המס באופן הטוב ביותר.

זכרו, פריסת מס נכונה יכולה להקטין באלפי שקלים את העלויות שתדרשו לשלם בתור מס שבח, דבר שיגדיל משמעותית את הרווח שלכם ממכירת הדירה.