אילו מיסים צריך לשלם בעת קניית דירה?

לקראת רכישת דירה ראשונה או שנייה, אנשים רבים תוהים אילו מיסים צריך לשלם בעת קניית דירה. ככלל, בעסקת מכירה של נדל"ן למגורים, יש 3 סוגים של מיסים שיש לשלם: מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה. אולם במדריך זה נתמקד בחבות של הרוכש לתשלום מס רכישה.

מהם המיסים שצריך לשלם בעת קניית דירה ועל מי הם מוטלים?

אף שבעסקאות של קניית דירה ישנם כאמור שלושה סוגי מיסי מקרקעין שיש לשלם, במרבית המקרים, למעט אם הצדדים הגיעו להסכמה אחרת בנושא, מוחלת החבות במס שבח ובהיטל השבחה על מוכר הדירה, בעוד שחובת תשלום מס הרכישה מונחת על כתפי הרוכש.

במה נבדל מס רכישה ממיסים אחרים?

חובת תשלום של מס רכישה, חלה על כל אדם הרוכש נכס מקרקעין בישראל (למעט מקרים חריגים), כאשר מס זה מוחל על האדם שרוכש את הנכס ולא על מי שמוכר אותו. בכך מס זה נבדל מיתר סוגים המיסים בארץ, החלים לרוב על מי שמוכרים מוצרים או שירותים ולא על הקונה, ומוחלים על ההכנסה או הרווח שייצר המוכר במסגרת העסקה.

מדוע קניית דירה כרוכה בתשלום מס רכישה על ידי הרוכש?

רכישת דירה או בית בישראל, כרוכה בתשלום מס רכישה בידי הרוכשים מאחר ומבחינת המדינה, תושבים שמסוגלים לרכוש לעצמכם נכסי מקרקעין, חזקה עליהם שיש ברשותם הון המאפשר זאת, ובהתאם לכך, הם מצופים לתרום את חלקם לקופת המדינה.

סיבה נוספת לכך שקניית דירה ממוסה  היא השאיפה של המדינה לאזן בין היצע הנכסים העומדים למכירה לבין הביקוש להם. בהתאם לכך, מוטל מס רכישה גבוה, במטרה למתן את הדרישה הגבוהה לרכישת נכסים בידי משקיעי נדל"ן.

שיעור מס הרכישה החל על עסקאות מקרקעין מסוגים שונים

מס רכישה בשיעור של 6 אחוזים, חל על רכישת נכסי מקרקעין שאינם מיועדים למגורים, כמו קרקעות או נכסים מסחריים. יוצא הדופן לעניין זה הוא מגרשים שעליהם ניתן לבנות על פי התב"ע בית למגורים ושניתן עבורם היתר בניה בתוך שנתיים. על קניית אלו יחול מס רכישה בסך 5 אחוזים. לעומת זאת, על רכישת דירות מגורים חל מיסוי מדורג על פי השיעורים שיפורטו בשורות הבאות.

בהקשר זה, כדאי לדעת כי על רוכשי דירה יחידה למגורים יחול מס רכישה נמוך מזה שיחול על רוכשי דירה שניה ומעלה. זאת למעט במקרים יוצאים דופן. לעיתים מתאפשרת הפחתה בשיעור מס הרכישה עבור נכים או עולים חדשים העומדים בתנאים המזכים, כמו גם במקרים של העברה ללא תמורה המתבצעת בין בני משפחה.

מהו שיעור מס רכישה לדירה ראשונה בשנת 2022?

על תושבי ישראל שרוכשים דירה ראשונה למגורים, יחול מס רכישה בהתאם למדרגות המס הבאות:

מדרגות מס רכישה מתעדכנות מדי שנה על פי מדד שירותי הדיור בבעלות הדיירים.

מהו שיעור מס רכישה לדירה שנייה ואילך בשנת 2022?

ברכישת דירה נוספת מעבר לדירה יחידה (דירה שנייה ומעלה) הרוכשים ממוסים על פי מדרגות המס החלות על משקיעי נדל"ן בישראל.

מי ימוסה במס רכישה על פי מדרגות המס החלות על קניית דירה ראשונה?

כדי להיות זכאים לתשלום מס רכישת דירה בהתאם למדרגות מס הרכישה הנמוכות יותר, רוכשי הדירה יידרשו לעמוד בשני קריטריונים כדלקמן:

1. להיות רשומים כבעלי נכס מגורים (בית או דירה) אחד בלבד
2. להיות רשומים כתושבי ישראל

אולם בתנאים מסוימים, רוכשי דירה למגורים עשויים להיחשב כבעלי דירה יחידה גם אם בבעלותם ישנה דירה נוספת.

באילו תנאים בעלי יותר מדירה אחת ימוסו כבעלי דירה יחידה?

להלן המקרים שבהם הדבר עשוי להתאפשר:

• כאשר יש לרוכשים דירה נוספת שהושכרה למגורים במסגרת חוזה שכירות מוגנת כבר לפני שנת 97'.
• כאשר יש לרוכשים דירה נוספת שחלקם בה איננו גבוה משליש.
• מי שרכשו דירה ובתוך שנתיים מכרו דירת מגורים אחרת שהיתה דירתם היחידה עד מועד הרכישה. בתיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע שבין התאריכים ה- 1 במאי 2016 ועד ה- 30 באפריל 2021 התקופה האפשרית למכירת דירה ראשונה הוא 18 חודשים. אולם כיום פרק הזמן למכירה על פי החוק, הוא 24 חודשים.
• מי שרכשו דירה מקבלן, ובתוך שנה מן המועד שבו הייתה החזקה בנכס אמורה לעבור לידיהם, מכרו דירה אחרת שהיתה דירתם היחידה טרום מועד הרכישה, ובמידה וחל עיכוב במסירת הדירה – מן המועד שבו החזקה נמסרה בפועל.
• כאשר הדירה הנרכשת נחשבת כדירה חלופית, כהגדרתה בסעיף 49 ה' (א') בחוק מיסוי מקרקעין (החוק קובע פטור חד-פעמי מתשלום מס שבח במכירה של שתי דירות ורכישת דירה בודדת במקומן).
• על פי תיקון 85 בחוק מיסוי מקרקעין, החל מה- 6 באפריל 2016 תיחשב דירה למגורים שנרכשה כדירה יחידה אף אם לרוכשים דירה נוספת למגורים שניתנה להם בירושה וחלקם בה איננו גבוה מחצי (ללא תלות בכמות הדירות שבבעלות המוריש).

מי ייחשב כתושב ישראלי לעניין החבות במס רכישה?

בהקשר לחבות במס רכישת דירה, ייחשב כתושב ישראלי כל אדם הרשום כתושב ישראל ושמרכז חייו הוא בישראל – כולל מי שהפכו לתושבי ישראל לראשונה (עולים חדשים) או שנרשמו כתושבים חוזרים ותיקים (יחידים ששבו לארץ והוכרו כתושבים ישראליים אחרי שהיו תושבי חוץ למשך 10 שנים ברצף או יותר), בתוך 24 חודשים ממועד קניית הדירה.

על פי החוק, על מנת לקבוע שמרכז חייו של אדם הוא אכן בישראל, לשם הכרה בתושבותו הישראלית, עליו לעמוד בתנאים הבאים:

1. ישראל היא המקום בו נמצא ביתו הקבוע.
2. ישראל היא המקום בו מתגוררים הוא ובני משפחתו.
3. בישראל נמצא עיסוקו הקבוע או השגרתי או המקום בו הוא מועסק דרך קבע.
4. האינטרסים הכלכליים העיקריים שלו בהווה נמצאים בישראל.
5. ישראל היא המקום שבו הוא פעיל בארגונים, מוסדות או התאגדויו שונות.

בנוסף, מותנית ההכרה בכך שבשנת מס נתונה, מרכז חייו של אדם היה בישראל, בעמידתו באחד התנאים הללו:

1. הנישום שהה במדינת ישראל בשנת המס הנתונה במשך 183 יום לפחות.
2. הנישום שהה במדינת ישראל בשנת המס הנתונה במשך 30 יום לפחות כאשר משך שהותו הכולל בארץ בשנת מס זו ובשנתיים שלפניה, מסתכם ב- 425 יום לפחות.

מי ייחשב כתושב חוץ לעניין החבות במס רכישה?

בהקשר לחבות במס רכישת דירה, ייחשב כתושב חוץ כל אדם העומד במצטבר בהגדרות הקבועות בפקודת מס הכנסה לעניין זה, והן:

1. אדם שאיננו תושב ישראלי.
2. התקיימו לגביו התנאים הבאים:
   • הוא שהה בחו"ל במשך 183 יום לפחות, מדי שנה במהלך שנת המס הנתונה ובשנת המס שאחריה.
   • במהלך השנתיים שאחרי שנות המס המצוינות בפסקת משנה א', מרכז החיים שלו לא היה במדינת ישראל, על פי פסקה א' 1 להגדרת המושג "תושב ישראל" או "תושב" בפקודת מס הכנסה.

האם יש דרך לקבל הקלות מס כנגד המיסים שצריך לשלם בעת קניית דירה?

בתקנות מס רכישה מוגדרים מקרים מסוימים שבהם ניתנות הנחות על תשלום של מס רכישה:

1. בהעברת דירה בין קרובי משפחה ללא תמורה:
   העברה של נכס למגורים בין בני משפחה בלי תמורה, חייבת בתשלום של מס רכישה בהיקף  מופחת של שליש בלבד משיעור המס הרגיל שחל על רוכשי דירות שאינם קרובי משפחה. לעניין זה, ייחשבו כקרובים בני זוג (כולל מי שהיו בני זוג במהלך חצי השנה שקדמה למועד המכירה), הורים, אחים ואחיות, ילדים, או בני זוגם של הילדים.
2. בהעברת דירה שבין בני זוג:
   העברה של נכס למגורים שבו גרים בני זוג מהאחד לשני – מזכה בפטור ממס רכישה. כאשר מדובר בהעברת דירה בין בני זוג שאינה הדירה שבה הם מתגוררים, יחול על הצד שהנכס מועבר לחזקתו, מס רכישה מופחת בשיעור של שליש בלבד משיעור המס הרגיל.
3. ברכישת דירה בידי נכה.
4. ברכישת דירה בידי עולה חדש.

לסיכום

במדריך זה סקרנו את מס הרכישה החל על רוכשי דירות בישראל והאופן שבו שיעור המס נקבע. אולם לא תמיד קל לבצע את התחשיב הזה ולכן כדי להיות ערוכים מראש לעסקת הרכישה או העברת הדירה, מומלץ במיוחד להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין ותכנון מס בעסקאות נדל"ן. גם בנושא זה, משרד עורך דין משה קריסי, ישמח לעמוד לרשותכם ולסייע לכם לחסוך בהוצאות המיסוי בעסקה. פנו למשרדנו בהקדם!