במאמר זה נסקור במעט את האפשרויות שישנם לרוכשי דירות לתכנן את המס המוטל על רכישת הדירה. בעקרון כל רוכש מי שרוכש דירה בדרך כלל מחויב בתשלום של מס רכישה. שיעור המס וגובה מס הרכישה יהיה תלוי בנסיבות הרכישה, באם מדובר בדירה ראשונה או שניה ומעלה. רוכש של דירת מגורים מחויב לשלם מס רכישה, הנגזר לפי שווי הדירה הנרכשת.החוק מאפשר הקלות ופטורים שונים ממס רכישה בעת קניית דירה, בנוסף קיימת אפשרות לבצע תכנוני מס חוקיים, אשר עשויים, במקרים מסוימים, לחסוך לכם הרבה כסף.
בעקבות תיקון החקיקה בחוק מיסוי מקרקעין חלו שינויים לגבי גובה שיעור מס הרכישה שמשולם על דירה ראשונה והמדרגות המיוחדות שישנם במקרים בהם מדובר בדירה יוקרה. כמו כן נשללה הזכות שהייתה מוקנית לתושב חוץ להינות משיעור מס מופחתים כאשר היה מגובר בדירה ראשונה שאותה רכש בישראל. נציין כי מדובר בביטול יחסי היות שבמידה ותושב החוץ יוכיח כי אין לו דירה בחו"ל הוא יהיה עשוי לזכות אף הוא בפטור ובשיעורי המס הנמוכים, הנוהגים לגבי דירה ראשונה.
למרות שינוי החקיקה והעלתם של שיעורי המס הרכישה לדירות שניות ומעלה ואף קביעה של פטור מוגבל בתקרה לגבי רכישה של דירה ראשונה, ישנם תכנוני מס שעשויים להוביל להטבה משמעותית, לדוגמא:
כאשר מדובר בזוג נשוי המבקשים לרכוש דירה, עשויות להיות דרכים בהם הם יוכלו לחסוך כסף רב המס הרכישה, אם בכוונתם למכור את הדירה הראשונה ולא השכילו לעשות זאת הרי שישנה אפשרות לדחיית המס ב18 חודשים(דירה רגילה) או 12 חודשים(מקבלן) בהם הם מחויבים למכור את דירתם הראשונה ואז תיחשב הדירה השניה כדירה ראשונה עם שיעור מס נמוכים. במקרה זה חשוב לציין כי מדובר בדחיית מס בלבד כך שבמידה ולא יעמדו בתנאי הם ישלמו את מס הרכישה הגבוה בצירוף ריבית והצמדה.
במקרה שמדובר בדירה ראשונה שנרכשה באמצעות קבוצת רכישה ושולם עליה מס רכישה אך נוצר עיכוב בבנייתה של הדירה, כיום, לאור הוראת ביצוע שפורסמה על ידי רשות המיסים יכולים בני הזוג ברכישתם את דירתם השניה החליפית לבקש לראות בה כדירה ראשונה והכל במידה והם עומדים בתנאים שפורסמו באותה הוראת ביצוע.
אפשרות נוספת נוספת בה יכולים בני הזוג להיחשב כבעלי דירה יחידה לצורך חישוב מס הרכישה, זאת במידה והם יבצעו העברה ללא תמורה, אך נציין כי במקרה זה יש לבחון את אפשרות זו תחת שקילת כל הסיכונים ונקיטת זהירות.
נציין כי גם כאשר מדובר בבני זוג שזה להם נישואין שניים או חלופין ישנה הפרדה רכושית , לאחד מבני הזוג זאת דירה יחידה ולאחר שניה ניתן לפצל את שיעור מס הרכישה, וככלל, כאשר מדובר בבני זוג יש לבחון את האפשרויות השונות על מנת להטיב עימם בנוגע לשיעורי המס.
קבוצה נוספת שלה קיימות זכויות שלצערינו בשל חוסר בקיאות וידע מתאים בחוק מיסוי מקרקעין אינם מודעים לזכויות ובהם, נכים, עולים, נפגעי פעולות איבה ועוד, עשויים לקבל הנחות משמעותיות בתשלום מס הרכישה, בתנאים שבתקנות מס הרכישה
לפיכך, טרם עסקה של רכישת דירה, מומלץ להיוועץ מבעוד מועד עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין, כדי לבחון האם ישנה אפשרות ליהנות מהקלה/פטור כל שהוא.
