מיסוי מקרקעין תושב חוץ

מיסוי מקרקעין תושב חוץ

תושב חוץ הוא אדם שאינו תושב ישראל או יחיד שמרכז חייו כבר אינם בישראל, המבחנים לגבי קביעת מרכז חיים קבועים בפקודת מס הכנסה. שאלת מרכז חיים מתבקשת כאשר ישנה אי בהירות לגהי מעמד התושבות, נצייו כי כיום שוקדים ברשות המיסים על רפורמה במיסוי הבינלאומי, אשר יבהירו את המצבים בהם תושב ישראל יחשב תושב חוץ ולהיפך.

על פי חזקת הימים אדם השוהה מעל 183 ימים בבכל שנה מחוץ לישראל רואים בו כמי שמרכז חייו אינו בישראל, מדובר בחזקה שניתנת לסתירה ניתן ללמוד על מפסק הדין שניתן לאחרונה בפרשת בר רפאלי.

תושב חוץ רשאי לרכוש ולמכור נכסים בישראל, אך מבחינת מיסי מקרקעין ישנו הבדל, הן ביכולת להינות מפטורים ושיעורי מס מופחתים.

מס רכישה

בשונה מתושב ישראל אשר נקבע לגביו בחוק מיסוי מקרקעין מדרגות מס מופחתות אף פטור מתשלום מס רכישה כאשר הרכישה היא מתחת לגובה הפטור וזאת כאשר מדובר יחידה, לגבי תושב החוץ מס הרכישה שישולם יהיה על פי  מדרגות מס הרכישה הקבועים לדירה שאינה יחידה בשיעורים יותר גבוהים.

נציין כי ישנם חריגים בחוק לגבי קביעת התושבות בישראל, הנוגעים לתושב חוץ,ויש לקבל יעוץ פרטני בנושא.

מס שבח

תושב חוץ יכול לקבל פטור מלא ממס שבח וזאת בתנאי שאין לו במדינת התושבות שלו דירה נוספת, בכדי לקבל את הפטור נדרש תושב חוץ להוכיח באמצעות ראיות חיצוניות כי אינו בעל דירה נוספת במדינת התושבות שלו.

על פי חוק  מיסוי מקרקעין סעיף 49א(א) על תושב חוץ להמציא אישור משלטונות המס כי אין לו דירה.

מאחר וברוב המדינות לא מונפקים אישורים, רשות המיסים בניסיון להקל קבעה בהוראת ביצוע 5/2013 כי במדינות בהן לא ניתן להנפיק אישור כזה –  על תושבי חוץ להוכיח על סמך ראיות אובייקטיביות כי אכן אין בבעלותם דירת מגורים במדינת התושבות שלו ולשכנע בכך את רשות המסים בהתאם לשלבים שלהלן:

בשלב ראשון, על המוכר -תושב החוץ- להראות היכן מקום מגוריו הקבוע במדינת תושבותו ומה טיב זכויותיו בדירה זו.

עליו להמציא חוזה שכירות או הסכם אחר המעיד על היותו שוכר ולא בעלים באותה דירה וכן אישור מוניציפאלי בדומה לארנונה בישראל כי המוכר משלם מיסים בחו”ל “כמחזיק” בדירה ולא כבעלים שלה, ככל שניתן להמציא אישור כזה.

בשלב השני – אישור מרשות המיסים של מדינת התושבות של המוכר לפיו המוכר לא דיווח על הכנסה מדמי שכירות בגין דירת מגורים או נכס מקרקעין אחר שברשותו. לחילופין, המצאת דוחות המס של המוכר לתקופה הרלוונטית) במידה ויש למוכר הכנסות מדמי שכירות שלא נובעים מדירת מגורים, יוכל להמציא, בנוסף, תצהיר ערוך לפי פקודת הראיות לפיו לא מדובר על הכנסות משכירות של דירה אלא של נכס אחר.

כתמיכה לאישורים הנ”ל, יש להמציא תצהיר ערוך לפי פקודת הראיות ובו הצהרת המוכר כי אין לו זכויות בדירת מגורים נוספת במדינת התושבות שלו.

יובהר כי ככל שמדובר במדינה פדרלית כדוגמת ארה”ב או מדינה המחולקת למחוזות כדוגמת שוויץ, יש לוודא שהאישורים מתייחסים לכך שלמוכר אין דירה בכל המחוזות השייכים לאותה מדינה או בכל המדינות השייכות לאותה מדינה פדרלית.

שתף

כתיבת תגובה