על פי דו"ח ביקורת שהתפרסם בנוגע לסכומי המס שמשלמים אזרחים בעסקאות מקרקעין התברר כי ישנו סכום הנאמד בסך של כ1.75 מליארד ₪ אשר מגיע לאזרחים ושוכב בקופת האוצר וזאת בשל אי מיצויי זכויות להטבות והנחות במס.עניין זה לרוב מתקיים בשל חוסר בידע ובבקיאות מתאימה של חלק לא מבוטל של עו"ד העוסקים בנדל"ן. נציין מראש, כי אין להטיל דופי או ביקורת בעו"ד העוסק בליבת עסקת המקרקעין ובהיבט החוזי והקנייני של הצדדים אינו בהכרח בקיא בסוגיות המס ובכל האפשרויות לקבל הנחה אן הטבה במס.
במאמר זה ניגע באפשרות שאינה מוכרת אך אפשרית לקבל הנחה משמעותית, פיצול מס השבח ובקשת פריסה של מס השבח בין בני זוג. נציין כי עסקת מקרקעין נחשבת כהכנסה חייבת שמוטל עליה מס שבח וזאת על פי חוק מיסוי מקרקעין, סעיף 48א(ה) לאותו חוק מאפשר בנסיבות מסוימות את פריסת ההכנסה (השבח הריאלי) החייבת עד 4 שנות מס.
בנוסף כאשר מעבר לאפשרות פריסת מס השבח כאשר מדובר בין בני זוג הנחשבים כתא משפחתי אחד על פי הגדרת חוק מיסוי מקרקעין, אזי במקרה זה יהיה ניתן לפצל את השבח בין שני בני הזוג, דבר שיאפשר הפחתה נוספת ושימוש כפול של נקודות הזיכוי וההנחות שיש לכל אחד מבני הזוג לכל אחת משנות המס בפריסה. נציין כי מבחינת הטיפול במשרדי מיסוי מקרקעין לרוב גם במקום שישנה זכאות שכזאת לא נערכת פריסה ופיצול העסקה כך שמוצאת שומה אחת לאחד מבני הזוג.
חישוב המס על שבח מקרקעין המיוחס לתא משפחתי באמצעות שומה אחת בלבד גם במקרים בהם קיים יתרון בפיצול השבח בין בני זוג בתא המשפחתי, אף מעוגנת בהוראות המקצועיות של רשות המיסים. בהוראת ביצוע מס' 89/3 מיום 13.1.1989 פורטו על ידי רשות המיסים הכללים לחשוב מס השבח, כאשר המכירה נעשית על ידי שני בני הזוג, והמוכרים מבקשים חישוב של פריסה על פי סעיף 48א(ה), וזו לשון ההוראה "כעקרון, מכירת זכות במקרקעין על ידי שני בני זוג רואים אותה כמכירה אחת ושיעורי מס השבח ייקבעו בהתאם, דהיינו אין לפצל את המכירה לשתי שומות נפרדות עם חישובי מס נפרדים".
מבקר המדינה, בדין וחשבון לשנת 2015 שפורסם ביום 28.10.15, בעמוד 247, בפרק בו מתייחס המבקר לרשות המיסים, שכותרתו, "הפסדי הציבור בגין אי-מיצוי פריסת השבח" מתייחס מבקר המדינה, בין היתר, גם למכירה של מקרקעין במסגרת התא המשפחתי, ומציין כי "קביעת שומת השבח במשרדי מיסוי מקרקעין אינה מיטיבה עם התא המשפחתי".
בהתייחסות של רשות המיסים לדו"ח הביקורת העבירה בתגובתה הרשות באמצעות דובריה כי ככל שניתן לפצל את השבח ובמידה ומגשת בקשה הרי שפקידי השומה נענים לה. תשובה/תגובה זו מעבירה למעשה את הנטל לאזרח שכאמור כפי שציינו כבר בתחילה אינו בקיא דיו בזכויות המוענקות לו, ואף ישנם רבים מעו"ד העוסקים במקרקעין שאין עיסוקם במיסוי מקרקעין שאינם בקיאים בתחום, וכך נוצר פער שתוצאתו כסף המוטל בקופת האוצר כ"אבן שאין לה הופכין"
לגבי נושאי חזקת השיתוף בין בני זוג הרי שלענין זה חלו תמורות בעקבות פסיקה ענפה שניתנה בנושא, שהאחרונה שבה "הלכת שלמי" שגם לגבי ישומה נחלקו הדעות בבתי המשפט השונים.
נציין כי בנושא של עצם ואופן הבקשה של פריסת שבח עברה לאחרונה תמורה כאשר בהוראת ביצוע אחרונה שיצאה בנושא מטעם רשות המיסים, מאפשרת עתה רשות המיסים להגיש את הבקשה לפריסת מס שבח כבר לאחר סיום הטיפול השומתי במשרדי מיסוי מקרקעין, במס הכנסה. הוראה האמורה לזרז ולייעל את הטיפול בהגשת בקשת הפריסה והטיפול בה לאחר הגשתה.
לסיכום:
- קיימת זכאות לפיצול שבח מקרקעין בין בני זוג הנחשבים כתא משפחתי אחד לצורך חוק מיסוי מקרקעין, אשר בתנאים מסויימים עשויה פיצול ופריסת מס השבח בין בני הזוג להוביל להפחתת מס בשבח המוטל על עסקה.
- המסקנה מדוח מבקר המדינה היא כי רבים מהמבצעים עסקאת מקרקעין אינם מודעים להטבות ולהנחות ממס המגיעים להם, וכתוצאה מכך ישנם בקופת אוצר המדינה סכומים המגיעים לסכום של 1.75 מילארד ₪.
- בעסקת מקרקעין כאשר ישנה היתכנות לתשלום מס שבח, עסקה חייבת, היוועצות עם עו"ד מיסוי מקרקעין, עשויה לחסוך סכום כסף מס לא מבוטל, ובמקרים מסויימים אף להביא להפחתתו עד מינימום.
