מס רכישה על דירה ראשונה- ורכישה של עד שליש דירה

מס רכישה על דירה ראשונה- ורכישה של עד שליש דירה

מס רכישה על דירה ראשונה ומה קורה כאשר נרכשת דירת מגורים שנייה שלרוכש בעלות של עד שליש ממנה?

רכישה של דירה ראשונה בישראל, הוא אירוע מכונן בחיי משפחה/התא המשפחתי, מדובר בהשקעה משמעותית בעל ערך ייחודי שהמחוקק אף נתן לו משקל והתייחסות בחוק מיסוי מקרקעין.

בשל העובדה כי מדובר בזכות בסיסית למגורים שהמדינה אומנם אחראית עליה כמו בעבר או במקרים של קליטת עלייה, מדובר בכל זאת בתפיסת העולם הסוציאלית כאירוע שעל המדינה לתת לו בו סיוע לאזרח. גם במקרה זה כמו במקרים אחרים הדרך לסייע היא במתן הטבת מס משמעותית שנועדה להקל על התושב לרכוש את דירתו הראשונה ומצד שני לא להקל במקרים שרכישת הדירה היא לצורך השקעה.

ברבות השנים, ובעיקר סביב תקופות בהן היו עליות מסיביות, התברר כי ישנם מקומות בהם האדם/האזרח רוכש בשל מצוקת כלכלית דירת מגורים אחת משותפת עם אנשים זרים לצורך מגורים משותפים, תופעה מוכרת אצל עולים רבים שמגיעים למדינתם החדשה.

מקרים נוספים בהם יכול למצוא עצמו האזרח כבעלים של חלק מדירה היא במקרה של ירושה בה הוא יורש דירה יחד עם אחרים ואז במקרה זה נוסף לדירת מגוריו נוספת לו חלק מדירה מגורים או אף כאשר חלק זה של ירושה מתקבל עוד בטרם הוא רכש את דירת מגוריו.

ההחזקה של חלק מדירה על פי חוק מיסוי מקרקעין אמורה הייתה לשלול את הזכות לקבלת הטבה בעת רכישת דירה מגורים לולא התוספת שנוספה לסעיף 9.

תכנון מס ברכישת דירה

המסגרת הנורמטיבית- פטור/שיעורי מס נמוכים (מוגבל במחיר )לדירה מגורים  יחידה

סעיף 9(ג1ה) לחוק קובע כי  במכירת זכות במקרקעין, שהיא דירת מגורים, בתקופה הרלוונטית לענייננו, ישולם מס רכישה בשיעור משווי דירת המגורים כדלקמן:

על חלק השווי שעד 5,194,225 ש”ח – 8%.

על חלק השווי העולה על 5,194,225 ש”ח – 10%.

  • עם זאת, המחוקק בחר להטיב עם מי שרוכש את דירתו היחידה (בהיבט התא המשפחתי כולו), לעומת מי שרוכש דירה נוספת המיועדת להשקעה, ולכן קבע בסעיף 9(ג1ג)(3) לחוק שיעורי מס נמוכים יותר החלים על מי שרוכש את דירתו היחידה. זאת, מתוך מטרה סוציאלית המתחשבת ביכולתו הכלכלית של הרוכש, כך שמי שרוכש דירה יחידה, לצורך שימוש פרטי למגורים, ייהנה מהקלה במס הרכישה, להבדיל ממי שרוכש דירה נוספת המיועדת לצורכי השקעה.

 

  • על מנת ליהנות ממדרגות מס הרכישה הנמוכות, החלות על מי שרוכש דירה יחידה, על הרוכש להיות “תושב ישראל” כהגדרתו בחוק (סעיף 1 לחוק וסעיף 9(ג1ג)(4)(ב) לחוק) ועל הדירה לענות על הגדרת “דירה יחידה” (כאמור בסעיף 9(ג1ג)(4)(א) לחוק).

 

  • דירה יחידה” מוגדרת כך:

דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ”ב בטבת התשנ”ז (1 בינואר 1997), או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה הוא כאמור בסעיף 49ג(3).”

  • סעיף 49ג(3) לחוק, אליו מפנה הגדרת “דירה יחידה”, קובע פיקציה החלה על מכירת “דירת מגורם מזכה” לצורכי החיוב במס שבח והוא קובע כך:

לעניין סעיף 49ב(2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה:

(3)       חלקו של המוכר בבעלותה אינו עולה על שליש ולגבי דירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית.”

חלקו של המוכר בבעלות אינו עולה על שליש או מחצית בירושה- האם בכל מקרה לא תספר דירה זאת במניין?

על שאלה נתבקשו לענות הרכב השופטים בפסק דין שניתן לאחרונה בעניינה של גב’ בשם רוני טהר לב, לגב’ טהר לב הייתה דירת מגורים יחידה אחת בישראל, לאחר מכן רכשה גב’ טהר לב דירה נוספת כאשר חלקה בה היה בשיעור של 20 אחוזים בלבד.

גב’ טהר לב ביקשה להחיל את הכלל הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין לפיו בעלות של עד שליש בדירה נוספת לא תחשב כבעלות של דירה ונוספת ולכן בהגשת השומה העצמית למנהל מיסוי מקרקעין ביקשה להחיל על דירה זו את שיעורי המס החלים על דירה ראשונה יחידה.

עוד טענה העוררת כי התכלית של העדפת רכישה דירה מגורים יחידה שלמה לצורך מגורים על רכישת שברי דירות שברובם אינם משמשים למגורים אלא להשקעה כפי שטען מנהל מיסוי מקרקעין אינה מפורשת בחוק מיסוי מקרקעין ובסעיף הקובע את ההטבה הניתנת למי שרוכש חלק מדירה שאינו עולה על שליש.

מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את השומה העצמית וראה ברכישה הנוספת על אף היות בשיעור של 20 אחוז כרכישה של דירת השקעה וחייב אותה בשיעור מס גבוהים, ומכאן הערעור.

מנהל מיסוי מקרקעין בטיעוניו נצמד ללשון החוק הדווקנית הקובע  כי מקרה שבו נרכשת דירת מגורים המזכה בשיעורי מס נמוכים כאשר לרוכש ישנה חלק מדירה אחרת שאינה עולה על שליש היא רק, במקרה שאותו חלק מדירה קדם לרכישת דירת המגורים היחידה השלמה.

הועתק ממיסים און ליין: מחוזי, ו”ע 25755-01-20, רוני טהרלב נ’ מנהל מיסוי מקרקעין מחוז תל אביב.

“השימוש במילים “גם אם יש לרוכש נוסף עליה” מלמד, כי ההתייחסות היא למצב בו יש לרוכש חלק בדירה שאינו עולה על שליש ממנה, לפני שהוא רוכש את דירת המגורים, ולא למצב בו רכישת החלק בדירה נעשית לאחר שכבר יש לו דירת מגורים.

18.    אין מניעה שסדר רכישות שונה יכתיב תוצאה שונה.

רכישת חלק בדירה, לאחר שכבר יש בבעלות הרוכש דירת מגורים (שחלקו בה עולה על שליש), משמעותה כי, מבחינה מהותית, חלק הדירה מהווה דירה נוספת, ולכן אין להעניק בגינו את ההקלה במס רכישה הניתנת לדירה יחידה.

19.    תוצאה זו עולה בקנה אחד עם תכלית החקיקה, שהיא להעניק את ההקלה במס רכישה רק במקרים בהם, באופן מהותי, אין מדובר ברכישה של דירה שנייה.

כאשר כבר יש בבעלות הרוכש דירת מגורים היכולה לשמש אותו למגוריו, אין סיבה להעניק לו את ההקלה במס רכישה כאשר הוא רוכש דירה נוספת, גם אם בדמות חלק בדירה שאינו עולה על שליש ממנה.”

 ו”ע 25755-01-20, רוני טהרלב נ’ מנהל מיסוי מקרקעין מחוז תל אביב, סדר הרכישה של דירות המגורים קובע!

בדיון קבעו השופטים לאחר בחינה מדוקדקת של הפסיקה והחוק כי ההקלה על מי שרכש דירת מגורים שאינה על שליש תחול, רק במקרה שרכישה זו נעשתה עוד בטרם נרכשה דירה המגורים היחידה השלמה.

שופטי ערכאת הערעור, בחנו את מילות החוק וקבעו כי לשון החוק ברורה והיא מעניקה סדר שאין להפר אותו.

הועתק ממיסים און ליין: מחוזי, ו”ע 25755-01-20, רוני טהרלב נ’ מנהל מיסוי מקרקעין מחוז תל אביב.

“מסקנה דלעיל ניתן להגיע, בראש וראשונה, בהסתמך על לשון ההגדרה של “דירה יחידה” שבסעיף 9(ג1ג)(4)(א) לחוק.

מנוסח החוק עולה בבירור, כי על הדירה, שבגינה מבוקש שיעור מס רכישה החל על דירה יחידה, להירכש לאחר רכישת חלק הדירה שאינו עולה על שליש, ולא להיפך.

מילים אחרות, מדובר על מצב בו חלק הדירה שאינו עולה על שליש כבר מצוי בבעלותו הקודמת של הרוכש, בטרם הוא רוכש את דירת המגורים שבגינה הוא מבקש את ההקלה במס רכישה.

זאת ניתן ללמוד במישרין מהמילים “גם אם יש לרוכש נוסף עליה”, דהיינו, שלפני רכישת דירת המגורים, בגינה מבוקשת ההקלה, כבר היה מצוי בבעלותו של הרוכש חלק בדירה שאינו עולה על שליש ממנה.

23.    זאת ועוד, מלשון הגדרת “דירה יחידה” עולה כי המחוקק ביקש להבהיר, כי רק דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש, לא תבוא במניין דירותיו של הרוכש. מכאן נובעת בהכרח המסקנה כי במניין דירותיו של הרוכש כן תובא בחשבון דירת מגורים שחלקו של המוכר בה עולה על שליש.

לכן, במקרה בו כבר יש בבעלות הרוכש דירה שלמה, כבענייננו, או חלק בדירה נוספת שעולה על שליש ממנה, הם יובאו בחשבון במניין דירותיו בבואו לרכוש דירה אחרת בהטבת מס רכישה, וזאת גם אם חלקו בדירה האחרת אינו עולה על שליש.

עורך דין מיסוי מקרקעין
עורך דין מיסוי מקרקעין, עשוי להפוך את ההבדל בין תאונת מס לתכנון מס לגיטימי.

מסקנות/ הערות לפסק הדין וסיכום.

מסקנות פסק הדין כי לסדר הרכישה ישנה משמעות ויש לה השפעה מכריעה על תכניות השקעה רבות בהם נרכשים חלקי דירה שנרכשים בשיתוף עם אחרים, פסק הדין למעשה מבטל את תכנון המס שהיה אפשר לנקוט ברכישת שברי דירות ובדרך זו לזכות בהטבות מס מפליגות  בנושא של מס הרכישה וזאת למרות היחס השונה שניתן בפרשנות לתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין הנוגע להטבות שניתנות למוכר דירה מגורים כאשר ישנה בבעלותו חלק מדירה נוספת שאינה עולה על שליש או מחצית במקרה של ירושה.

המחוקק שם בתיקון 76 לחוק ראה את הצורך שלא לפגוע באותם מוכרים שקיבלו במתנה או בירושה חלקי דירות בזכות המוענקת כפטור לבעלים של דירה יחידה. הרכב השופטים בו”ע טהרלב ביצע הבחנה למעשה בין רכישת דירת מגורים לבין תיקון 76,

למרות פסק הדין המנומק אנו רואים בו בעיות שלא קיבלו התייחסות אצל הרכב השופטים כאשר האחד הם מבצעים הבחנה כאשר מדובר ברכישה לבין מתנה ו/או ירושה כאשר התוצאה במצבו של הרוכש זהה למצבו של מקבל המתנה/היורש. נזכיר כי מדובר בפסק דין במחוזי ואין מדובר בפסק דין מנחה, אך אין ספק כי בעקבות פסק הדין יש להיערך היטב בתכנון במס.

משרדנו מתמחה בתחום מיסוי המקרקעין ומעניק ייעוץ בתחום זה, כאשר העדיפות היא לבצע ייעוץ מקדים טרם ביצוע עסקאות מקרקעין אשר מטיבם עסקאות שלא ניתנות ברובן לביטול ו/או שינוי לאחר כריתתן ותוצאות המס הנגזרות שלהן עשויות להיות בלתי הפיכות. בכל עסקת מקרקעין אנו ממליצים לפנות למומחה מס אשר יסביר ויתאר את השלכות המס הגזרות על עסקת המקרקעין.

 

 

שתף

כתיבת תגובה